【摘取 要】 本文通过对我国房地产市场过慢发展中不存在的主要问题展开分析，明确提出了涉及的解决问题对策：政府完备土地供应制度；创建房地产价格预警机制，强化对住房价格的检测与调控；完备住房供应体系和住房保障体系；规范房地产开发企业及涉及企业的不道德。　　【关键词】 房地产市场；不存在问题；对策 　　 　　房地产业在我国起步晚，历史较短，发展过分很快，近年来房价大大上升，国家大大实施政策依然无法制止房价的下跌。在房地产行业表面兴旺，房价持续上升的今天，我们有适当偷窥一下这些表面兴旺背后隐蔽的一些问题，并且寻找有效地的解决问题的对策和途径，以确保房地产市场持续身体健康的发展［1］。　　 　　一、不存在的主要问题 　　1、地区发展不均衡 　　首先，房地产发展规模和增长速度不存在地区差异。

主要展现出在：无论是房屋施工面积还是房屋完工面积，东部都占据相当大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场跟上较早于所致；中部的增长速度基本正处于领先水平，并显著低于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的下降和竞争白热化，一些房地产开发商开始向中、西部移往，房地产的地区结构发生变化，特别是在是随着中部经济的发展，中部的各项指标的增长速度皆低于其他两部。

毕业论文网 http://www.lw54.com 　　 其次，城镇居民居住于水平不存在地区差异。在中国人口快速增长的情况下，人均建筑面积仍在快速增长，体现了城镇居民的居住于水平获得了提升，但因各地区的有所不同而有所差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的意味著数量上来看，东部地区 西部地区中部地区。这是因为东部地区经济繁盛，房地产市场较为活跃，居民农村居民收益最低，西部地区虽然房地产发展不完备，但人口密度较小，相对来说居住面积更为严格，中部地区人口密度大，经济又不很繁盛，所以人均住宅建筑面积大于；从其增长速度来看，西部地区中部地区东部地区。

　　2、房地产市场需求与房地产供给之间矛盾重重 　　目前，我国正处于城市化较慢发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年快速增长为44.9%，城市化水平一直在提升，年均减少1.5个百分点之多［2］。

较慢城市化为城市带给大量的追加人口，城区面积很快不断扩大。这个阶段还预示着以城市旧区改建和基础设施修复居多的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了极大的提高，而这种复合型的提高所释放出来的对于城市发展用地和房地产的极大市场需求应当由房地产市场中的供给不予必要符合。　　面临如此可观的社会市场需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整毕竟比较慎重而迟缓的，这一方面是由于长期以来实施的严苛的土地管理政策和务实从紧的金融政策，另一方面也是由房地产供给自身弹性较小和不存在滞后性所要求的。

2003-2008年间，全国商品房平均值销售价格持续下跌，如果回避了非市场因素如房屋质量提升、成本增加、周围设施环境提高等方面外，最主要的原因就是受限供给和可观市场需求之间的差距。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　3、中低收入居民的住房问题亟待解决 　　在1998年住房市场化改革之后，政府为了解决问题低收入人口的住房问题，也采行了廉租房制度和经济限于住房等公共住房确保政策。

10多年来，我国住房制度改革和住房建设已获得相当大的成绩，在提高中低收入居民的住房问题上，一些住房政策也充分发挥了大力的起到，但仍不存在一些问题。　　其中经济适用房政策和实践中是当前问题的焦点，其主要反映以下四个方面，一是经济限于住房的公平性问题；二是对由经济限于住房制度引向的房地产市场价格双轨制产生异议；三是指出经济限于住房供应量过大对商品房产生吸管效应的问题；四是在经济限于住房运营与管理中经常出现的问题。

我国现阶段中低收入居民购房能力正处于较低水平，因此，几乎通过市场化解决问题这部分居民住房问题是权宜之计的。实践证明，解决问题住房问题的政策不是面向全体国民的福利政策，大多数国家住房政策的主要针对对象是中低收入和无力自己解决问题住房问题的类似艰难阶层，住房确保只是住房市场机制的补足。　　4、房地产投资不道德急需调控 　　房地产投资不道德已沦为构成现在高房价的主要因素之一，在当前市场条件下，投资和投机只是一线之于隔年，不合理的投资很更容易就转化成为投机不道德。

理性的房地产投资有以下几方面的优势：一是活跃房地产交易，减少市场需求，增进房地产市场的发展；二是获取房地产出租市场上的房源，符合市场上的租房市场需求；三是获取风险较小且报酬较高的投资渠道，需要构建资产的保值、电子货币。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　然而在当前形势下，房地产投资的弊端要小于其优势：第一，在房地产市场供不应求，房价下跌的情况下，房地产投资可能会造成市场需求过度活跃，性刺激房价非理性下跌，从而有利于房地产市场的持续身体健康发展；第二，房地产投资与股票等投资具有本质的有所不同，股票等投资品是在不具备富余资金下的自由选择，而住房具备很强的民生性，突出表现为住房是确保居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本必须，因此非理性的投资甚至投机不道德不会直接影响居民的基本生活确保；第三，非理性投资使得我国房地产市场中的闲置房数居高不下，并且北京、上海等城市房地产的租售比相比之下高于世界平均水平，这解释我国房地产泡沫已十分相当严重。

　　5、国家调控政策实行阻碍 　　 针对近年来房价大大下跌的情况，国家也在大大地实施房地产调控政策，但一直监管机制过于完备，造成政策在具体实施的过程中，各地方政府不严格执行，并且各金融机构为了自身利益也有自己的应付方法，使得国家政策无法有效地实行，进而无法有效地妨碍房地产市场不身体健康的发展。　　 　　二、增进我国房地产市场身体健康发展的对策 　　我国政府针房地产市场中不存在的问题大大地实施了若干政策，以增进房地产市场的持续身体健康发展，从“国十一条”到“新的国八条”，再行到房产税及物业税的试点及逐步实行，但其实施后所起着的效果却不理想。笔者指出，要想要确实掌控房地产市场的短路发展以及解决问题房地产供给过程中的种种对立和问题，还是要寻找有效地的途径以及确保国家政策成功实行的措施： 毕业论文网 http://www.lw54.com 　　1、政府完备土地供应制度 　　（1）增大土地供应结构的调整力度［3］。土地供给结构与市场需求结构的协商平衡是土地市场供求平衡的更加高层次的拒绝。

在目前我国一些城市已经常出现地价、房价大幅度下跌的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际必须和经济发展实际及时地掌控土地投入总量，更要从市场细分的角度，主动调整各类有所不同用途的土地储备量和供给量，消弭土地市场供需结构流失的对立［4］。一方面，削减城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对研发高档商品房从供给源头上展开容许；另一方面，实施经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要必要限制，符合居民日益增长的住房市场需求。

　　（2）创建地价调控体系。鉴于我国地产市场的现状，政府对地价展开调控，不应着力建设地价的调控体系，减少土地市场的透明度和公平性。对于地价可通过国家定价和国家指导价来调控，如创建基准价、标定地价和土地出让价等。回应，可参考国外的成功经验。

如日本政府每年都在相同的时间发布由官方调查和评价的审批地价。“审批地价”是一种目的调控土地价格的官方公开发表价格，它的起到是强化政府对土地价格调控与管理的能力，为合理制订土地价格政策，公平展开土地交易获取依据。

　　（3）规范政府不道德，增强土地管理的监控职能。严苛遏止土地市场中的政府违法违规行为，强化政府不道德的自我约束，土地政策才能超过预期的宏观调控效果。

另外，土地管理监控职能的弱化也不会妨碍城市土地市场和房地产市场的身体健康发展，只有强化土地管理的监控工作，才能避免区域性的房地产投机，诱导房地产价格的非正常下跌，增进我国房地产市场稳定运营。毕业论文网 http://www.lw54.。

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